近日，“原拆原建”成为广州市中心部分老旧物业居民的关注点——若符合条件，有望在原地段原址住上电梯新房，还可以多上30%的公建配套面积……既享受市中心的繁华便利又住上崭新的房子，很多市民表示羡慕。广州日报记者连日走访了市中心3个正在实施或拟推动“原拆原建”的项目，分别位于小北路、江南大道中、中山一路，均毗邻名校、靠近地铁站，广州人心目中的十足“靓地段”，目前3个项目成功实施与观望搁置皆有，个中原因有一定代表性。
“小石集”“原拆原建”项目建设现场
靓地段1
小北路“小石集”
已实施 9月底全面建成
关键词 原有45户危旧房 公房为主
连日来，不少住在老城区的居民来小北路小石街观摩“小石集”的工地。“市中心首个”“设计高大上”“建设高科技”……同样住在越秀区的居民梁先生听闻该“原拆原建”项目的“威水”慕名前来，“专程来了解一下，看看我们那里能不能借鉴推动一下”。他表示地块比想象中要小一些，但大了可能也难实施，“最大难度是全部街坊都要赞成支持，要取得全部人意见一致，难度比较大。”
记者了解到，这个地块总占地1244平方米、涉及45户商、住居民，包括建于上世纪60-80年代的19栋1-3层低矮老旧建筑。经鉴定，确认其中14栋公房及3栋私房属C、D级危房或砖木危旧结构；另有2栋私房为B级危房。地块前的小石街最窄处只有2.7米，消防车无法通行。房屋权属性质较为复杂，涉及街属公房、区直管公房、私房等多种类型。
“小石集”“原拆原建”项目改造前原状示意图
2023年8月起，该地块居民基于强烈的安全担忧和改善意愿，持续反映改造诉求。2024年7月，依托新出台的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，“小石集”纳入广州危旧房改造首批试点项目。洪桥街道与越秀区以及市职能部门多次现场走访了解情况，经过反复研究、协商协调，决定采用“统一设计、归集产权、整体报批”的模式，对房屋进行整体规划设计，既确保改造后的建筑风格和功能布局协调统一，又解决了宗地权属人不同的问题。这种灵活的改造模式，不仅满足了业主的多样化需求，同时也确保了项目的整体推进。
“小石集”“原拆原建”项目设计效果图（最终以实施方案为准）
数据显示，该地块拆除危旧建筑1967平方米，新建建筑面积2435平方米，今年9月底前全面完成。项目建成后，彻底消除19栋危房的安全隐患，显著改善45户商住居民的生活与经营环境，并利用《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》规定可增加不超过原面积30%面积的条款，规划建设约500平方米社区公共及配套商业空间，优化街区功能。率先探索出一条广州市中心危破房“原拆原建”可行路径，致力打造“小而美”的城市更新样板。
靓地段2江南大道中万松园得胜岗
已动迁大部分 局部正在拆除
关键词 原来700多户 危旧房为主 九成以上是公房
与此同时，位于海珠区江南大道中万松园的得胜岗地块“原拆原建”也在全力推进。这里位于地铁江南西站E出口上盖附近，包括万松路东西两侧的21栋楼宇，位于地块中间的万松园小学（西校区）是老牌名校，广州最早的“省一级”小学之一，却多年受制于校舍和体育设施生均面积少。
万松园得胜岗“原拆原建”地块部分楼宇已经实施拆除
拟推进实施“原拆原建”的地块改造范围1.87公顷，现状建筑面积2.83万平方米，有700多户住户，基本是上世纪60-70年代建成的危旧房，缺乏厨卫成套化空间，九成以上是公房。万松园得胜岗地块的户数和建筑面积都十数倍于“小石集”地块。
记者8月1日实地走访看到，目前地块内有多栋楼宇已经搭起排栅围蔽，部分楼宇已经实施拆除。
万松园得胜岗“原拆原建”地块部分楼宇已经围蔽将实施拆除
记者获悉，由于地块占地面积和建筑面积庞大，“原拆原建”拟分三个阶段实施，探索城市更新与保障性住房筹集相结合、多宗地成片自主更新试点路径、实现土地集约化利用、优化城市空间形态。地块上拟规划建设2栋含共建配套及底商的高层楼宇、可提供370套保障性住房；扩建24班小学（万松园小学西校区），学校建筑面积有望增加一倍，生均面积将大大增加；还将拓宽万松路，由现状11米拓宽至26米；新增300多个机动车停车位。
万松园得胜岗“原拆原建”项目规划设计图（最终以实施方案为准）
改造资金来源为“居民出一点、企业出一点、政府补一点”的多元筹资机制，提高各方推动城市发展的积极性。按照设想，先实施的一期地块为多宗地自主改造（原地块整栋公房、整栋私房、公房私房混合楼栋皆有），二期地块为多宗地自主改造并配建万松园小学等公服设施，三期地块在具备实施条件后拟进行单宗地（原地块为纯公房楼栋）自主改造。
尽管户数多、面积大，但由于九成以上是公房，实施难度相比私房较多的地块要更好协调。记者了解到，该“原拆原建”项目实施主体是广州安居集团，改造实施方案已获批。目前正在开展直管公房租户腾退工作，并进行私房权属人改造意愿摸查与洽谈协商。
靓地段3中山一路共和苑
意向征询同意率低 多数居民观望
关键词 现有1600多户 大部分非危房 私房为主
1600多户，私房为主。相比前面两个地块，位于中山一路共和路的共和苑片区拟推进“原拆原建”的难度系数要高得多。尽管都是市中心“靓地段”，前述“小石集”“万松园得胜岗”两个地块的住宅基本是危旧房，并且公房占大多数，改造的迫切性更高、实施难度则低许多。
记者实地走访看到，共和苑地块有约30栋住宅，以6层高为主，部分楼龄超过40年，尽管黄皮墙面显得老旧，但还达不到危旧房的标准。拟探索推动“原拆原建”改造旨在提升居民生活质量，改善老旧小区的居住环境。
共和苑小区生活气息浓郁
然而，经过三轮征询意见，居民意见不统一，目前计划暂时无法实施。记者在社区内采访十多名居民，基本都是表示“观望”，没有一名受访居民表示“有迫切意愿”，多数人表示“实施难度较大”“很难意见统一”。
根据《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》，多产权人的城镇危旧房须经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造并确定项目建设单位后，方可启动改造。根据共和苑已经开展的意见征询结果来看，赞成并愿意自主出资改造的产权人占比较低。主要担忧出资问题和改造风险。
共和苑小区各楼栋大门上张贴了“原拆原建”征询意见通知
共和苑物业此前发给居民的《房屋原拆原建意愿摸查表》显示，居民若同意出资改造，须按成本价选择4个档位出资，包括3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米、5000-6000元/平方米和6000-7000元/平方米。以一套60平方米的房屋为例，产权人最高需支付42万元、最低支付18万元。许多居民，尤其是独居的老年居民表示难以承担这笔费用。部分居民对“原拆原建”改造具体如何实施，如房屋重建后的面积、户型等存在疑虑。
地处东山，旁边有铁一小等名校（片区对口地段小学非铁一小），若能原址回迁电梯新房确实是大好事。但片区大、户数多，受访居民都觉得实施难度太大，不只是广州，全国一线城市似乎还没有类似成功的案例，因此多数人选择观望。
共和苑小区生活气息浓郁
记者了解到，目前共和苑所在的社区以及物业管理方仍在积极推进相关摸查工作，后续将继续与居民沟通，探索更合适的改造路径与方案。
记者采访了基层街道以及规划、住建的多位相关负责人，均认为要推进“原拆原建”，先要选准地块，找到相对合适的模式与方法，以平衡居民诉求、解决资金问题、保障改造顺利进行。
文/广州日报新花城记者：廖靖文
图/广州日报新花城记者：邱伟荣、廖靖文
视频/广州日报新花城记者：廖靖文
广州日报新花城编辑：夏强